Steuern beim Immobilienkauf/ -verkauf
Was kommt auf Sie zu?
Der Kauf einer Immobilie ist eine der bedeutendsten finanziellen Entscheidungen, die eine Person im Laufe ihres Lebens treffen kann. Neben den offensichtlichen Aspekten wie der Lage, dem Zustand und der Finanzierung des Objekts spielt auch die steuerliche Belastung eine entscheidende Rolle. Oftmals sind sich Käufer und Verkäufer nicht vollständig darüber im Klaren, welche steuerlichen Verpflichtungen sie eingehen. Dieser Artikel beleuchtet die wichtigsten Steuern, die beim Immobilienkauf anfallen – sowohl aus der Sicht des Käufers als auch aus der des Verkäufers.
Steuern aus Sicht des Erwerbers (Käufers)
- Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist die wohl bekannteste Steuer, die beim Immobilienkauf anfällt. Sie wird einmalig erhoben und ist vom Erwerber zu zahlen. Ihre Höhe variiert in Deutschland je nach Bundesland und liegt in der Regel zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einem Grunderwerbsteuersatz von 5 % beträgt die Steuer 15.000 Euro. Diese Steuer ist unabhängig davon, ob die Immobilie als Wohnraum, Gewerbeobjekt oder Kapitalanlage genutzt wird.
Für den Erwerber bedeutet die Grunderwerbsteuer eine signifikante Zusatzbelastung, die bei der Finanzierungsplanung unbedingt berücksichtigt werden muss. Die Zahlung erfolgt in der Regel innerhalb eines Monats nach Aufforderung durch das Finanzamt. Erst nach Entrichtung der Grunderwerbsteuer erhält der Käufer die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist.
- Grundsteuer
Nach dem Erwerb einer Immobilie ist der Käufer jährlich zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet. Diese Steuer wird von den Gemeinden erhoben und hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter der Einheitswert des Grundstücks und der Hebesatz der jeweiligen Gemeinde. Die Grundsteuer kann für Eigentümer von Mietobjekten eine kalkulierbare Größe sein, da sie in vielen Fällen auf die Mieter umgelegt werden kann. Für Selbstnutzer ist es hingegen eine laufende Belastung, die in das jährliche Budget eingeplant werden sollte.
- Steuerliche Abschreibungen
Für Immobilienerwerber, die das Objekt als Kapitalanlage nutzen, können steuerliche Abschreibungen interessant sein. So können beispielsweise die Gebäudeabschreibung (AfA) und bei denkmalgeschützten Objekten erhöhte Abschreibungen geltend gemacht werden. Diese mindern die Steuerlast und erhöhen damit die Rentabilität der Investition. Besonders lukrativ können hierbei Investitionen in Sanierungsobjekte sein, bei denen Sanierungskosten über einen festgelegten Zeitraum abgeschrieben werden können.
Steuern aus Sicht des Verkäufers
- Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer betrifft Verkäufer, die ihre Immobilie innerhalb von zehn Jahren (§23 EStG) nach dem Erwerb veräußern und dabei einen Gewinn erzielen. Dieser Gewinn ist dann als sonstige Einkünfte steuerpflichtig und wird mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Eine Ausnahme gibt es bei selbst genutzten Immobilien: Wurde die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt, entfällt die Spekulationssteuer.
Die Berechnung der Spekulationssteuer erfolgt auf Basis des Differenzbetrags zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem Verkaufspreis, abzüglich eventueller Veräußerungskosten und Anschaffungsnebenkosten. Für viele Verkäufer ist die Spekulationssteuer ein entscheidender Faktor bei der Entscheidung, wann ein Verkauf stattfinden soll.
- Umsatzsteuer bei gewerblichen Verkäufen
Sollte der Verkäufer eine Immobilie gewerblich veräußern, also als Unternehmer handeln, kann unter bestimmten Voraussetzungen auch Umsatzsteuer fällig werden. Diese beträgt in der Regel 19 % des Verkaufspreises. Die Umsatzsteuerpflicht kann beispielsweise bei Bauträgern oder Immobilienentwicklern entstehen. Auch hierbei ist die genaue steuerliche Einordnung entscheidend, um keine unangenehmen Überraschungen zu erleben.
- Steuerliche Berücksichtigung von Renovierungs- und Sanierungskosten
Für Verkäufer, die vor dem Verkauf der Immobilie Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten durchgeführt haben, gibt es die Möglichkeit, diese Kosten steuerlich geltend zu machen. Diese Kosten können als Werbungskosten oder Herstellungskosten abgesetzt werden, was wiederum den Gewinn und damit die steuerliche Belastung mindert. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die steuerliche Absetzbarkeit von der Art und dem Zeitpunkt der durchgeführten Maßnahmen abhängt.
Aussicht und Resümee
Der Immobilienkauf ist ein komplexes Vorhaben, das nicht nur finanziell, sondern auch steuerlich gut geplant sein will. Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten sich im Vorfeld umfassend über die steuerlichen Implikationen informieren, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Während der Käufer vor allem mit der Grunderwerbsteuer und der laufenden Grundsteuer konfrontiert wird, kann für den Verkäufer die Spekulationssteuer eine erhebliche Belastung darstellen. Eine frühzeitige steuerliche Beratung kann in vielen Fällen helfen, die Steuerlast zu optimieren und rechtliche Fallstricke zu vermeiden.
06.09.2024 - Daniel Eilenbrock
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