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Neuregelung bei Vermietung an nahe Angehörige

BMF Entwurf vom 20.7.2020 – Kurzinfo

NTG24 - Neuregelung bei Vermietung an nahe Angehörige

 

Bei Vermietung und Verpachtung kann der Vermieter verschiedene Aufwendungen als Werbungskosten i.S.d. §9 EStG geltend machen.  Diese Aufwendungen sind grds. zu 100% abzugsfähig (Ausnahme AfA).  Hierfür verlangt der Gesetzgeber jedoch eine Art Mindestmiete. Wie hoch diese ist und was der aktuelle BMF Entwurf für das Jahressteuergesetz vorsieht, erfahren Sie mit diesem Artikel. 

Aus Vereinfachungsgründen gehe ich hier hauptsächtlich auf die Vermietung an nahe Angehörige ein. §21 Abs. 2 EStG gilt jedoch auch für die Vermietung unter Fremden. Diese Fälle sind jedoch seltener, da man bei Fremden normalweise nicht unter der ortsüblichen Miete vermietet.  Allerdings besteht auch hier das Risiko, wenn man z.B. die Miete seit Jahren nicht angepasst hat.  Somit sollte man auch die Regelung kennen. 

 

Tatbestand:

 

Der Begriff nahe Angehörige wird im §15 der Abgabenordnung (AO) geregelt und umfasst:

  1. Den Verlobten,
  2. Den Ehegatten oder Lebenspartner,
  3. Verwandte und Verschwägerte gerader Linie,
  4. Geschwister,
  5. Kinder der Geschwister,
  6. Ehegatten oder Lebenspartner der Geschwister und Geschwister der Ehegatten oder   Lebenspartner,
  7. Geschwister der Eltern,
  8. Personen, die durch ein auf längere Dauer angelegtes Pflegeverhältnis mit häuslicher Gemeinschaft wie Eltern und Kind miteinander verbunden sind (Pflegeeltern und Pflegekinder).

 

Wenn eine Vermietung an die aufgeführten Personen erfolgt, erwartet der Gesetzgeber, dass zumindest 66% der ortsüblichen Miete (Marktmiete) gezahlt wird (vgl. §21 Abs. 2 EStG), damit der Vermieter grundsätzlich den ungekürzten und damit häufig zu einem Werbungskostenüberschuss führenden vollen Werbungskostenabzug geltend machen kann.

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung jedoch weniger als 66 %, werden die Werbungskosten (einschl. AfA) nur in Höhe des Prozentsatzes anerkannt, der dem Verhältnis der gezahlten Miete zur Marktmiete entspricht. Man spricht hier von einem unentgeltlichen und entgeltlichen Anteil.

 

BMF Entwurf:

 

Ab 01.01.2021 wird die Vermietung an nahe Angehörige weiter angepasst. So muss lediglich nur noch die Hälfte, also 50% der ortsüblichen Miete gezahlt werden, um dennoch den ungekürzten Werbungskostenabzug zu erhalten.

Aber Achtung: Eine verbilligte Vermietung zu anderen als Wohnzwecken (z. B. gewerbliche Nutzung) führt wie bisher stets zu einer anteiligen Kürzung der Werbungskosten.

 

Vermietung nahe Angehörige

 

Hier auch nochmal mit Beispielen von unserem Partner Daniel Denker visuell dargestellt: 

 

Video -

 

Fazit:

 

Durch die Änderung schafft der Gesetzgeber eine in meinen Augen erhebliche Begünstigung bei der Vermietung und Verpachtung. Gerade für nahe Angehörige ist es eine überaus lohnenswerte Regelung.  Eine Senkung von 16% erscheint hier eine überaus günstige Möglichkeit um Angehörige finanziell zu unterstützen, ohne hierbei auf Kosten sitzen zu bleiben.

 

29.07.2020 - Daniel Eilenbrock - de@ntg24.de

 

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Bewertungen, Kommentare und Fragen an den Redakteur

 

  • Daniel Eilenbrock - 03.03.2021 08:52:12 Uhr

    Hallo Frau Zygiel,

    auch hier vielen Dank für Ihre positive Meldung. Es wird zukünftig auch nochmal eine Hilfe explizit für diese Thematik angeboten. Wir sind hier noch in Aufbereitung.

    VG
    Daniel Eilenbrock

  • Cathrin Zygiel - 02.03.2021 10:27:56 Uhr

    Wie gewohnt von Herr Eilenbrock, ein schöner kleiner Artikel mit den Informationen, die man benötigt. Vielen lieben Dank!

  • Daniel Eilenbrock - 17.02.2021 23:22:24 Uhr

    Sehr geehrter Julian,



    vielen Dank für Ihre Anfrage, leider darf ich Ihnen beruflich hierauf keine umfassende Antwort geben, da es sich dann um eine steuerberatende Leistung handelt, welche gem. den §§ 2 und 3 des Steuerberatungsgesetz (StBerG) lediglich Steuerberatern erlaubt ist. Ich kann Ihnen nur insoweit mitteilen, dass eine Abzugsfähigkeit von Aufwendungen in einer Steuererklärung voraussetzt, dass Sie auch mindestens Mieteinnahmen von >50% haben. Dies wird bei Ihnen nicht der Fall sein. Mangels Zahlung von Mieteinnahmen (Umlagen ausgenommen) wird eine Abzugsfähigkeit im Rahmen der Anlage V nicht möglich sein.



    Viele Grüße

    Daniel Eilenbrock

  • Julian - 13.02.2021 08:57:00 Uhr

    Meine Tochter bezahlt nur die Nebenkosten. Sie ist krank ( Multiple Sklerose), bekommt eine geringe Erwerbsunfähigkeitsrente und müsste bei einer höheren Mietzahlung staatliche Unterstützung in Anspruch nehmen.
    Das wollen wir nicht.
    Die Eigentumswohnung ist noch nicht abbezahlt und wir (Rentner)haben laufende Kredite zu bedienen.
    Gibt es hier Möglichkeiten die Unkosten in der Steuererklärung geltend zu machen?
    Bisher haben wir keine Angaben zu der Eigentumswohnung bei der Steuer gemacht.

  • Kathrin Fischer - 02.01.2021 13:07:14 Uhr

    Hallo Herr Eilenbrock,
    Danke für die übersichtliche Info zum Thema Vermietung an Angehörige. Wir wollen an meine Eltern vermieten. Wann wird denn der Beschluss zur Gesetzesänderung der66% auf die 50% erwartet?
    Herzliche Grüße sendet Ihnen
    Kathrin Fischer

  • Daniel Eilenbrock - 30.12.2020 22:42:51 Uhr

    Hallo Herr E.Loos,

    die positive Überschussprognose ist bei Vermietung und Verpachtung immer schwer nachzuweisen und wie genau hier die Regularien seitens der Finanzverwaltung aussieht, ist zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht klar. Ich werde sobald der genau Gesetzeswortlaut vorliegt einen weiteren Artikel verfassen und dies auch thematisieren.

    Aber grundsätzlich stimme ich Ihnen zu. Dies wird erwünscht, die Frage bleibt aber halt offen wie die Finanzverwaltung dies nachgewiesen haben möchte.


    Auf die Frage von Lilo möchte ich wie folgt eingehen:
    Fahrten und Übernachtungskosten, sowie Verpflegungsmehraufwand kann man nicht absetzen. Der berufliche Anteil ist schwer nachzuweisen. Über einzelne Fahrten wird das Finanzamt grds nicht diskutieren, aber Kern wird der berufliche Zusammenhang verneint. Dies gilt bei Vermietung und Verpachtung vor allem bei Verpflegungsmehraufwand etc. Immer.



    VG
    Daniel Eilenbrock

  • E. Loos - 30.12.2020 16:28:26 Uhr

    Hallo,
    wenn ich die 66 Prozent unterschreite, ist dann nicht eine positive Überschussprognose (Gewinnerzielungsabsicht) erforderlich, um in den Genuss des vollen Werbungskostenabzugs zu kommen?
    Freundliche Grüße
    E. Loos

  • Lilo - 07.12.2020 12:01:32 Uhr

    kann ich Fahrten u. Übernachtungs - sowie Verpflegungskosten bei Vermietung an Angehörige steuerlich absetzen ?

  • jochen.hubek@gmail.de - 25.11.2020 16:20:49 Uhr

  • Daniel Eilenbrock - 31.10.2020 00:50:23 Uhr

    Sehr geehrter Herr Kötter,

    unter Bezugnahme Ihrer Frage muss ich Ihnen leider mitteilen, dass die Beantwortung rechtlicher Fallgestaltungen leider nur von steuerberatenden Berufen vorgenommen werden darf. Um eine genaue Antwort diesbezüglich zu erhalten, müssten Sie sich also an einen Steuerberater wenden.

    Ich kann Ihnen lediglich aus eigener Erfahrung mitteilen, dass der normale Nachtrag bzw. eine schriftliche Ergänzung ausreichen müsste und dass es bei der Vermietung an nahe Angehörige auf den Vertrag an den nahen Angehörigen ankommt. Hier kann ich also von einem gemeinsamem Mietvertrag abraten.

    Eine genaue Beurteilung darf ich jedoch leider nicht vornehmen. Ich hoffe auf Ihr Verständnis und verbleibe

    Mit freundlichen Grüßen
    Daniel Eilenbrock

  • Albert Kötter - 28.10.2020 17:41:07 Uhr

    Sehr geehrter Herr Eilenbrock,
    ein guter klarer und auf den Punkt gebrachter Artikel. Danke dafür!
    Ich habe eine Ergänzungsfrage, die vielleicht speziell ist und somit die Antwort kaum im INet zu finden sein wird. Ich würde mich sehr freuen, wenn Sie mir helfen würden:

    Ich vermiete an meinen Sohn meine ETW, entsprechend den o.g. Regeln. Jetzt möchte seine Freundin mit in die Wohnung ziehen. Sie benötigt für die polizeiliche Anmeldung einen Bestätigung von mir, dass sie in der ETW wohnt. Dies kann durch einen neuen MV, einen Nachtrag zum MV oder eine Untervermietung erfolgen.
    Meine Frage: Wie muss ich das ausgestalten, dass ich den steuerlichen Vorteil der Vermietung an "nahe Angehörige" nicht verlieren/gefährde? Reicht es aus, dass sie die derzeitige Lebenspartnerin meines Sohnes ist und damit "nahe Angehörige" wurde? Gleiches fragt sich für "sie ist die Verlobte"?
    Ergänzungsfrage: In beiden Fällen existiert kein rechtlich abgesicherter Nachweis. Reicht meine Aussage zur Glaubhaftmachungaus?

    Mit großem Dank und einem herzlichen Gruß
    Albert Kötter

  • mike.stelzig@web.de - 09.10.2020 13:36:35 Uhr

    Wir haben seit 2013 Probleme mit dem FA Gera. Hauptsache die FA halten sich auch daran.

 

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