Aroundtown baut Anleiheportfolio um

Aroundtown überraschte am Mittwoch mit Zahlen, die nur auf den ersten Blick stark ausfielen

 

Aroundtown beginnt sich zu fangen. Die Zahlen für das 1. Quartal waren befriedigend und das Ergebnis überraschend hoch, aber nur, wenn man sich die Details des Berichts nicht richtig ansah. 

Entscheidend für den Gewinn bei Aroundtown (LU1673108939) in Höhe von 102,3 Mio. Euro (Vorjahr -21,6 Mio. Euro) war im Wesentlichen, dass die Gesellschaft auf eine Neubewertung des Immobilienportfolios verzichtete. Da ich den aktuellen Mark-to-Market Wert nicht kenne, kann ich nur spekulieren, aber ich würde im Zweifel mein Geld darauf setzen, dass sich die Bewertungen im Vergleich zum Jahresende 2023 noch einmal verringert haben. Dafür spricht, dass die im 1. Quartal abgeschlossenen Verkäufe noch eine Prämie zum Buchwert enthielten, während das seit Jahresanfang vertraglich geschlossene Verkaufsvolumen nur noch zum Buchwert abgegeben wird. Eine weitere gute Indikation dafür lieferte auch der Konkurrent S Immo (AT0000652250) in der Nacht, der ein grosses Immobilienportfolio in Deutschland verkauft hat und dafür -9,5 % unter den Buchwert vom 31.12.2023 gehen musste, um den Käufer zu überzeugen. So viel dazu. 

 

Das Kerngeschäft hielt Aroundtown stabil. Die wiederkehrenden Mieteinnahmen bewegten sich im März-Quartal bei 291,4 Mio. Euro und damit nahezu unverändert im Vergleich zur Vorjahresperiode. Der Gesamtumsatz sank allerdings um -4 % auf 386,0 Mio. Euro. Dank des Verzichts auf eine Neubewertung des Portfolios konnte man seinen operativen Gewinn deutlich von 86,4 Mio. Euro auf 238,8 Mio. Euro steigern und die Ausweitung des Finanzergebnisses mit -60,6 Mio. Euro nach -49,1 Mio. Euro im Vorjahr in Grenzen halten. Die FFO I fielen jedoch von 84,6 Mio. Euro auf 76,1 Mio. Euro bzw. 0,07 Euro je Aktie. Die LTV (Loan-to-Value) Ratio blieb unverändert bei 43 %, was befriedigend ist. 

 

Aroundtown baut Anleiheportfolio um

 

Der wichtigste Teil im Bericht passiert jedoch nach dem Stichtag. Aroundtown vollzog zusammen mit Grand City Properties (LU0775917882) eine Refinanzierung der ausstehenden Perpetuals. Dazu veröffentlichte man einen Tender für diejenigen Anleihen, die ihren ersten Kündigungstermin bereits hatten und die ihren ersten Kündigungstermin innerhalb der kommenden 12 Monaten haben werden. Am Anleihemarkt wird die Stärke einer Emittentin unter anderem daran festgemacht, dass Perpetuals zum ersten Kündigungstermin auch gekündigt werden, denn der dann folgende Reset des Kupons fällt in der Regel prohibitiv für den Schuldner aus. Insbesondere dann, wenn das Marktzinsniveau seit der Erstemission gestiegen ist. So auch im Fall von Aroundtown und Grand City Properties, die sich seit Ende 2022 mit Kündigungen zurückgehalten hatten, um die Liquidität zusammenzuhalten und dem Risiko zu entgehen, dass man keine neue Refinanzierung erhält oder nur zu deutlich schlechteren Konditionen. 

 

 

Der Zeitpunkt für eine Refinanzierung war im 2. Quartal nun erstmals wieder günstig genug. Nicht optimal, aber man erreicht die wichtigsten Ziele. Man bot den Gläubigern einen Tender für die ausstehenden Perpetuals an und rund 80 % der Gläubiger griffen zu. Die noch bestehenden Rumpfanleihen haben somit nur noch kleine Rest-Nominale, die leicht zu handhaben sind. Im Gegenzug emittierte man fünf neue Perpetuals mit einem Volumen von rund 2,5 Mrd. Euro, was das Gesamtvolumen der Perpetuals von 4,8 Mrd. Euro auf 4,5 Mrd. Euro reduzierte. Weitere Vorteile sind, dass man so bessere Chancen hat, sein Rating bei S&P zu halten, und die durchschnittliche Duration des Portfolios verlängert hat. Ab 2025 kommt hinzu, dass die Zinslast durch die Refinanzierung um rund 35 Mio. Euro pro Jahr sinken wird.

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Offenlegung: Zum Zeitpunkt der Empfehlung hält Herr Fritz eine Long-Position in Aroundtown. 

 

30.05.2024 - Mikey Fritz

 

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