Aroundtown: 2023 besser als befürchtet abgeschlossen

Aroundtown hat die Bilanz und die Cashflows im Griff

 

Auf die Aroundtown Aktien und Anleihen schaut die Börse mit grosser Skepsis. Die Immobiliengesellschaft gilt in Frankfurt als Underdog, doch das Management überrascht immer wieder positiv. Insbesondere bei der Steuerung der Liquidität und der Verschuldung ist man Street Smart. 

Aroundtown (LU1673108939) ist derzeit in Frankfurt der Underdog im Immobiliengeschäft. Die Gesellschaft hat ein Portfolio, das nicht die hohe Qualität einer CA Immo (AT0000641352) erreicht und eine Finanzierung, die auch deutlich spekulativer gestrickt ist. Man hat in den goldenen Jahren bis zur Pandemie vor allem aufs Gas getreten, um schnell zu wachsen und eine kritische Grösse im deutschen Markt zu erreichen. Was auch gelungen ist, aber die geringere Qualität des Portfolios und die riskanteren Finanzierungen wurden 2022 / 23 zum Ballast für die Bewertung am Aktien- und Anleihemarkt. 

 

Der Abschluss für 2023 strahlt hingegen aus, dass die Gesellschaft ein weiteres schwieriges Jahr gemeistert hat. Die Umsätze hielt man (fast) stabil bei 1,603 Mrd. Euro. Die Börse hatte sich hier auf eine Kontraktion auf 1,56 Mrd. Euro eingestellt. Das „bereinigte“ EBITDA hielt man bei 1,00 Mrd. Euro stabil. Auch hier hatten die Analysten eine deutliche Kontraktion auf nur noch 938 Mio. Euro angekündigt. Harsch fiel das Bewertungsergebnis mit einem Verlust von -3,2 Mrd. Euro aus. Das tut weh und entspricht einer Kontraktion von -11 %. Umso bemerkenswerter ist es, dass der Verlust nach Steuern „nur“ bei -2,4 Mrd. Euro bzw. -1,82 Euro je Aktie liegt. Eine Dividende wird es aber für 2023 nicht geben.

 

Aroundtown: Besser als befürchtet

 

Die Achillesferse ist allerdings die Fundingseite. Die starke Kontraktion der Portfoliobewertung erforderte Objektverkäufe, um den Verschuldungsgrad stabil zu halten. Und hier performte Aroundtown. Man unterzeichnete im vergangenen Jahr Verkaufsverträge über 0,9 Mrd. Euro und erzielte Verkaufserlöse in Höhe von 1,2 Mrd. Euro. Parallel dazu nahm man neue Bankkredite in einem Volumen von 1 Mrd. Euro auf, wovon 0,9 Mrd. Euro gezogen wurden. Die durchschnittliche Laufzeit beträgt sieben Jahre, was Puffer schafft. Gleichzeitig hat man eigene kurzlaufende Anleihen für einen Wert von 1,3 Mrd. Euro zu einem Discount zurückgekauft. Damit ist die Abhängigkeit vom skeptischen Anleihemarkt gesunken. Unter dem Strich beendete man das Jahr mit 3 Mrd. Euro Liquidität in der Bilanz und einem Verschuldungsgrad von 43 %. Besser als der von Vonovia (DE000A1ML7J1). 

 

 

Die Prognose für 2024 zeigt nach unten. Aber nicht so stark wie von der Börse befürchtet. Aroundtown fokussiert sich dabei auf die FFO I (Funds from Operations). Die Kennzahl soll im Kern darstellen, welche Cashflows aus dem nachhaltigen und wiederkehrenden Geschäft für Investitionen und Ausschüttungen zur Verfügung stehen. Also eine Trennung zwischen dem liquiden und illiquiden Teil des Immobiliengeschäfts schaffen. Das Unternehmen gibt für 2024 hier einen FFO I in einer Spanne von 280 bis 310 Mio. Euro vor. Je Aktie gerechnet entspricht das einer Range von 0,26 bis 0,28 Euro. In 2023 lagen die FFO I bei 332 Mio. Euro bzw. 0,30 Euro je Aktie. Oder auf gut Deutsch gesagt: Das Geschäft wird sich im schlechtesten Fall um bis zu -16 % eintrüben. Die gute Nachricht ist, dass die Börse dieses Niveau bereits für 2023 erwartet hatte und somit die aktuelle Bewertung schon viel eingepreist hat.

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Offenlegung: Zum Zeitpunkt der Empfehlung hält Herr Fritz eine Long-Position in Aroundtown. 

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28.03.2024 - Mikey Fritz

 

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