Vonovia Zahlen glänzen nur auf den ersten Blick

Vonovia weicht dem Thema Neubewertungen aus - was steckt dahinter?

 

Vonovia weicht dem schwierigen Thema Neubewertungen im 1. Quartal aus. Und folgt damit dem Weg, den nahezu alle Immobiliengesellschaften gegangen sind. Man sucht die Stabilität und findet sie, indem man die Probleme von heute auf morgen verschiebt. 

Das Beste, was man über die Entwicklung von Vonovia (DE000A1ML7J1) im 1. Quartal sagen kann, ist, dass das operative Geschäft stabil geblieben ist. Allerdings gibt es dabei einen grossen Haken, denn - wie die meisten Konkurrenten auch - hat Vonovia bewusst die Neubewertung ihres Immobilienportfolios ausgesetzt. Selbstverständlich kennen Ausstehende die wirklichen Zahlen nicht, aber wenn die meisten börsennotierten Immobiliengesellschaften die Neubewertung im 1. Quartal 2024 auslassen, dann darf man dreimal raten, was der Grund dafür ist. Zumal man im Immobilienboom das Thema Neubewertung(sgewinne) nicht stark genug in den Vordergrund schieben konnte. 

 

Der Verzicht ist durchaus verständlich. Im Vorjahr musste der Konzern im Rahmen der Neubewertungen hohe Verluste akzeptieren. Alles wohlgemerkt erst einmal auf dem Papier, ausser Immobilien wurden tatsächlich veräussert, wo dann der Verkaufspreis und nicht das Gutachten entscheidend ist. Die Bewertungsergebnisse haben aber konkrete Folgen für die Bilanz, denn sie fliessen in die Gewinn- und Verlustrechnung ein, dessen Nettoergebnis dann letztlich in das Eigenkapital mündet. Würde man über ein paar Hunderttausend Euro reden, wäre das bei der Bilanzsumme von Vonovia kein Thema, aber 2023 ging es um ein Milliardenloch.

 

Vonovia Zahlen glänzen nur auf den ersten Blick

 

Beispiel Q1 2023: Vor einem Jahr verzeichnete Vonovia einen Neubewertungsverlust von sage und schreibe -3,61 Mrd. Euro. Das operative Geschäft fing davon etwas ab, aber am Ende blieb ein Vorsteuerverlust von -3,19 Mrd. Euro. Da der hohe Bewertungsverlust zu einer Steuergutschrift führte, ergab sich ein Periodenergebnis von immer noch -2,088 Mrd. Euro. Ein so hoher Verlust ist von Bedeutung, denn die Bilanz bei einer Immobiliengesellschaft ist immer fein austariert. Dem Immobilienportfolio steht eine entsprechende Verschuldung gegenüber, um die Objekte zu finanzieren. Diese Finanzierungen sind wiederum an Bedingungen geknüpft, wozu unter anderem die Frage gehört, in welchem Verhältnis das Eigenkapital zu den Schulden steht. Sackt nun das Eigenkapital plötzlich ein, kann sich eine Schieflage ergeben, die die gesamte Bilanz ins Wanken bringt. 

 

 

Im Gesamtjahr 2023 schloss Vonovia mit einem Neubewertungsergebnis von -10,65 Mrd. Euro ab. Vor Steuern landete man so bei -9,185 Mrd. Euro. Noch so ein Jahr würde den Konzern in erhebliche Bedrängnis bringen, weswegen das Unterlassen der Neubewertung im 1. Quartal grundsätzlich erst einmal eine rote Flagge darstellt. Denn wir können uns sicher sein, dass das Unternehmen eine Neubewertung veröffentlicht hätte, wenn sie positiv gewesen wäre. Anhand grösserer Paketverkäufe von Immobilien der Konkurrenz in Deutschland kann man erkennen, dass sich die Preise im März-Quartal seit Jahresbeginn noch einmal zwischen -5 % und -9 % verringert haben. Bei einem Immobilienvermögen von rund 84 Mrd. Euro kann man sich so leicht ausrechnen, in welcher Spanne voraussichtlich das Neubewertungsergebnis gelegen hätte. Vor diesem Hintergrund muss das ausgewiesene Periodenergebnis von 335,5 Mio. Euro als das gesehen werden, was es ist: eine symbolische Zahl.

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05.06.2024 - Mikey Fritz

 

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